전월세 전환율 5%의 의미 — 보증금을 월세로 바꿀 때 법정 상한

부동산 · 최종 업데이트 2026-10-08 · 펭구 이자계산기 편집팀

주택임대차보호법의 전월세 전환율 상한(기준금리 + 2%p) 계산법과 2026년 현재 5%가 된 이유, 보증금 1억원당 월세, 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우를 정리했습니다.

전세 계약을 갱신하면서 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 할 때가 있습니다. 이때 월세를 얼마까지 받을 수 있는지는 법으로 상한이 정해져 있습니다. 이 비율을 전월세 전환율이라고 합니다.

법정 전환율 상한

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 비율을 다음 둘 중 낮은 값으로 제한합니다.

한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3%로 올랐으므로, 지금 상한은 3% + 2%p = 연 5%입니다. 기준금리가 바뀌면 그날부터 상한도 바뀝니다. 2026년 7월 전까지는 기준금리 2.5%에 따라 4.5%였습니다.

월세 = (기존 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

전세 3억원을 보증금 1억원 + 월세로 바꾼다면, 줄어드는 보증금 2억원 × 5% ÷ 12 = 월 약 83만원이 상한입니다.

보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 전환율에 따른 월세는 다음과 같습니다.

적용되는 경우: 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 바꾸거나, 계약을 갱신하면서 바꾸는 경우입니다. 계약갱신청구권을 써서 갱신할 때는 임대료 인상 상한 5%도 함께 적용됩니다.

적용되지 않는 경우: 새로운 세입자와 처음 계약하는 경우입니다. 이때는 시장 상황에 따라 당사자끼리 정합니다. 그래서 실제 시장에서 쓰이는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 법정 상한보다 높기도 합니다.

계약 기간 중이나 갱신 때 상한을 넘겨 정한 월세는 넘는 부분이 무효입니다. 이미 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 집주인과 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

보증금을 월세로 바꾸는 대신 그 돈으로 무엇을 할 수 있는지 비교해 보세요.

바꾸는 보증금을 전세대출로 마련해야 한다면, 대출 금리가 전환율보다 낮을 때 전세가 유리합니다.
바꾸는 보증금이 내 예금이라면, 예금 세후 이자율(금리의 약 85%)과 전환율을 비교합니다. 예금 금리 3%면 세후 2.5% 정도라 전환율 5%보다 낮으니, 전세가 유리합니다.
다만 보증금이 클수록 돌려받지 못할 위험도 커지니, 보증보험 가입 여부까지 함께 따지세요.

금액을 직접 넣어 계산하려면 전월세 전환 계산기를 이용하세요.

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이 글은 2026-10-08 기준 법령과 고시를 바탕으로 작성했습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에 꼭 확인하세요.